Milliyet.com.tr/ÖZEL Temmuz ayında konut satışlarında hareketlilik dikkat çekti. Türkiye genelinde ilgili ayda satışlar yüzde 16 artarak 127 bin 88 oldu. Konut fiyatlarında gerçek bazlı kayıp ise kiraların üzerine çıktı. Kira fiyatları da bu süreçte gerilemesine karşın, konut fiyatlarındaki düşüş kadar gerçekleşmedi. Bu durum kirada amortisman müddetlerini aşağı çekiyor.
‘SON 3 YILIN EN DÜŞÜK MÜDDETİ OLDU’
Yapılan bir araştırmaya nazaran Türkiye genelinde haziran ve temmuz aylarında kirada amortisman mühletleri 13 yıla indi. Bu son 3 yılın en düşük amortisman müddeti olarak kayıtlara geçti.
Peki şu anda yatırım hedefli konut almak en mantıklısı mı? Konut fiyatları daha da düşer mi? 3 büyükşehre bakıldığında yatırım için en mantıklı vilayet hangisi?
‘SATIŞ FİYATLARI KİRANIN YARISI ORANINDA ARTTI’
Konuyla ilgili merak edilenleri milliyet.com.tr’ye açıklayan Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı şu tabirleri kullandı: “Son periyotta artan kira fiyatları amortisman müddetlerini düşürdü. Bu yalnızca kiraların artmasıyla değil, konut fiyatlarının yerinde kalması nedeniyle oldu. Satış fiyatları kiranın neredeyse yarısı oranında arttı. O nedenle kiraların daha yüksek oranla artıyor olması gayrimenkulde amortisman müddetlerini düşürdü.
‘OFİS VE DÜKKANLARDA DA DÜŞÜŞ VAR’
Aslında amortisman müddeti satın alınan bir taşınmazın kira geliri ile kendi fiyatını ne kadar müddette çıkardığını söz eden bir tanımlamadır. Nitekim amortisman müddetlerinin birçok bölgede gerek konutta gerek ticari gayrimenkullerde düştüğünü söylemek mümkün. Ofis ve dükkan tarafındaki gayrimenkul tiplerinde benzeri bir durum yaşanıyor.
İSTANBUL’DA DİKKAT ÇEKEN TABLO
Birçok vilayetimizde kira fiyatları satış fiyatının iki katından fazla prim yaptı. Örneğin İstanbul’da konut fiyatları ortalama yüzde 25 artarken, kira fiyatları yüzde 50 düzeyinde arttı.
GAYRİMENKUL SATIŞINDA REKOR AYI!
Piyasalarda temmuz ayında olumlu hava ağustos ayında da devam ediyor. Ağustos ayında tüm gayrimenkul cinslerinde 280 bine yakın satış gerçekleşti. Genel manada bu yılın en yüksek sayısı oldu.
‘KONUTLAR MALİYETİN ALTINDA SATILIYOR’
Piyasada maliyetinin altında fiyatlamalar var. Yapı ruhsatı verilen bina sayılarında düşüş varken, inşaat maliyeti artıyorken, yeni konut teslimlerinin düştüğünü, maliyetlerin arttığını görüyoruz. Merkez Bankası’nın Konut Fiyat Endeksi verisine nazaran konutta gerçek bazda düşüş yüzde 14.3 düzeyinde. Bu durum bize konutların maliyetin altında satıldığını gösteriyor. Müteahhit karı olmadan, arsa hissesinden daha düşük bedele satılan konutlar var.
‘TİCARİ GAYRİMENKULDE DE FIRSAT VAR’
Sadece konut değil ticari gayrimenkulde de benzeri fırsatlar var. Bilhassa İstanbul’da amortisman müddeti 2 yıl evvel 25 yıl iken, artık bu 17 yıla kadar düştü. Benzeri halde Ankara’da amortisman mühletinin 2 yıl evvel 22 iken, artık 15-16 yıla kadar gerilediğini görüyoruz. İzmir’de ortalama amortisman mühletinin 2 yıl evvel 25 yıl iken, artık 16 yıla kadar gerilediğini söyleyebiliriz.
KİRA ARTIŞLARININ DÜŞÜK KALDIĞI İLLER! İSTANBUL VE ANTALYA’YA DİKKAT
Son 1 yılda kira artışının en hudutlu kaldığı yerler yüzde 25 ile Muğla ve Antalya, yüzde 40 düzeyiyle Mersin’dir. Yüzde 40 düzeyleri ile İstanbul üzere kimi vilayetlerde konut kira artışları öteki vilayetlerimize nazaran düşük düzeylerde kaldı.
Bunun çok faktörü var. Bilhassa Antalya için değerlendirdiğimizde Rusya-Ukrayna savaşında seyrin değişmesi, fiyatların yüksek ve şişirilmiş olması nedeniyle piyasanın biraz daha olağanlaşması tesirli oldu. Muğla’da da misal halde fiyatlarda afaki artışlar yaşanmıştı. Mersin, Antalya, Muğla ve İstanbul’da fiyatlar olağanlaşmaya başladı.
KONUTTA GERÇEK BAZLI DÜŞÜŞ SÜRECEK Mİ?
Ben konut fiyatlarında gerçek bazlı gerilemenin artık çok hissedilebilir boyutta olacağını düşünmüyorum. Şu anki düzeylerin en taban düzeyler olduğunu değerlendiriyorum. Üretim maliyetlerine baktığımızda bugün bir konut satıldığında yerine yenisi inşa edilmek istendiğinde satış sayılarının yüzde 40 daha yüksek olması gerektiği gözüküyor.
Biz yüzde 14-15’lik gerçek bazlı düşüşleri önümüzdeki aylarda kısıtlı göreceğiz. Düşüş konusunda bundan sonraki süreçte yavaşlamanın olacağını düşünenlerdenim.
YATIRIM EMELLİ KONUTTA EN MAKUL BÜYÜKŞEHİR HANGİSİ?
Kira amortisman mühletleri açısından Ankara hakikaten şu periyot için avantajlı. Kiralar son 1 yılda yüzde 60’ın üzerinde artarken, satılık fiyatları yüzde 25 düzeylerinde kaldı. Şu anda Ankara’da ortalama satılık metrekare fiyatları 23 bin TL civarında. Kira fiyatlarını da metrekarede 160 TL olarak kabul edersek, yaklaşık 12-13 yılda amorti eden örnekler görüyoruz.
Bu yalnızca Ankara özelinde değil, buna benzeri olarak çeşitli vilayetlerimizde fırsatlar var. Burada birtakım soru işaretleri var. Hakikaten bu konut bu kirayı ne kadar mühlet daha elde edebilir? O bölgede her vakit kira talebi olur mu? Kiralık dairenin boş kalma riski var mı? Ankara’da bu kriterlere dikkat etmek lazım. Ankara imarı açık alanı çok olan bir yer. İnşa edilmiş lakin kiraya verilemeyen çeşitli bölgeler de var.
Ankara özelinde değil, bireylerin kendi memleketlerine yakın olan bölgeleri takip etmeleri daha sağlıklı olur. Mesela Adana’da 2 yıl evvel 25 yıla kadar çıkan kira amortisman müddetleri 15 yıla kadar düştü. Çanakkale’de daha evvel 25-26 yıla kadar çıkan amortisman mühleti 16 yıla kadar geriledi.
Kayseri’de 25 yıla kadar çıkan amortisman mühleti 16 yıla indi. Aslında yatırım fırsatı birçok vilayetimizde var.”